Diese Aussage habe ich heute in Internet gefunden, wo es um die Immobilienkrise in Spanien geht. In den USA begann ja die Immobilienblase Ende Februar langsam zu platzen. Walter K. Eichelburg ist der Meinung in Spanien sei die Immobilienblase noch viel grösser.
Das bringt wohl einige jetzt zum träumen und treibt anderen Schweissperlen auf die Stirn.
Wer nun Walter K. Eichelburg als Spinner abstempelt macht einen Fehler. Er hat auch eine Homepage mit einigen eindrücklichen Ansichten.
Hier noch einen weiteren Artikel zum selben Thema:
Das Risiko für einen Immobiliencrash wächst besonders in Spanien
Die platzende Blase in den USA könnte sich also schnell auf Europa auswirken. Betroffen könnten auch Länder sein, die ebenfalls mit einer extrem hohen Verschuldung der privaten Haushalte zu kämpfen haben und in denen heftig mit Immobilien spekuliert wird. Seit Jahren warnen Finanzinstitutionen zum Beispiel Spanien vor einem sich anbahnenden Immobiliencrash.
Das liegt vor allem an der "überdurchschnittlich hohen Verschuldung" der spanischen Haushalte, die über dem EU‑Durchschnitt liegt. Die Haushalte werden "verletzlicher", weil die Einkommen der Familien nicht mit der Verschuldung Schritt hielten. Allein im vergangenen Jahr ist die Verschuldung über Hypothekenkredite um fast 20% auf knapp 569 Milliarden Euro gestiegen. Die Gesamtverschuldung der Familien, zu der auch die Konsumkredite gehören, hat fast 800 Milliarden Euro erreicht. Das sind fast 85 % des Bruttoinlandsprodukts (BIP), also der gesamten Wirtschaftsleistung. Die EU-Kommission schätzt, dass bis 2008 die Verschuldung auf 100 % des BIP steigt. Deshalb warnt die EU in einem Bericht erneut vor der wachsenden Verschuldung, denn die steigenden Zinsen könnten auch hier den Konsum beeinträchtigen, der bisher dem Land das robuste Wachstum beschert. Daneben wird auch erneut darauf verwiesen, dass das Land weiter an Konkurrenzfähigkeit verliert und die Inflation noch immer hoch ist.
Obwohl die Haushalte in anderen EU-Ländern zum Teil höher als in Spanien verschuldet sind, wird die Lage hier nun besonders gefährlich. Wie am subprime market in den USA werden die Zinsen der Kredite in Spanien fast ausschließlich variabel vergeben. Zumeist sind sie an den Euribor gebunden. Das ist der Zinssatz, den europäische Banken voneinander beim Handel von Einlagen mit festgelegter Laufzeit verlangen. Trotz der Warnungen schauen die Regierungen, ob konservativ oder sozialistisch, seit Jahren tatenlos zu, wie Banken Rekordgewinne schreiben, während sich die Bürger inzwischen zum Teil für das gesamte Leben verschulden.
In Spanien haben sich die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren fast verdoppelt. Der durchschnittliche Kredit liegt nun bei 150.000 Euro mit einer Laufzeit von 25 Jahren. Da auch in Europa die Zinsen steigen, wird es für viele Familien immer enger. Allein die Erhöhung des Euribors um 1,1 % im zurückliegenden Jahr schlägt durchschnittlich mit fast 1650 Euro zu Buche, die jährlich mehr an Zinsen bezahlt werden müssen. Mit 4,1 % hat der Euribor einen neuen Höchststand erreicht, der sich in den letzten zwei Jahren fast verdoppelte. Ein Ende des Anstiegs ist noch nicht abzusehen, wie die Europäische Zentralbank bei Erhöhung der Leitzinsen kürzlich auf 3,75 % deutlich machte.
Dass es in Spanien trotz eines robusten Wachstums eng wird, lässt sich nun an einigen Punkten deutlich ablesen: - Die Zahl der säumigen Schuldner steigt, und ist nach einer relativ stabilen Phase nun plötzlich auf einen Höchstand seit 2002 geschnellt. Obwohl der Wert mit 0,41% noch gering ist, macht der Anstieg den Kreditgebern sorgen. - Der Zeitraum, der nötig ist um eine Wohnung zu verkaufen, wird ständig größer und die Zahl der Transaktionen geht zurück. - Die Steigerung der Immobilienpreise fiel 2006 mit 9,1 % gegenüber den Vorjahren moderat aus. Tatsächlich zeigten sich aber schon Ermüdungstendenzen. In den Provinzen Kantabrien, Zamora, Orense, Alava, Guipúzcoa und der Rioja stagnierten die Preise oder fielen erstmals sogar.
Die Folgen eines Immobiliencrashs wären in Spanien deutlich heftiger als in den USA, denn ein Drittel der gesamten Wirtschaft hängt vom völlig aufgeblähten Bausektor ab. Viele Häuser werden gebaut, die niemand braucht und nur der Spekulation dienen, während Jugendliche keinen bezahlbaren Wohnraum finden. In den letzten Jahren wurden in Spanien jährlich mehr Wohnungen gebaut als in Frankreich, Deutschland und Italien zusammen. Bei einem Crash würde die Wirtschaft gemeinsam mit ihrer großen Stütze in eine tiefe Krise stürzen. Spätestens die Expansionswellen dieses Crashs werden in Europa deutlich spürbar sein.
Na Leute das gibts doch gar nicht, über 50 Hits und keine Meinung dazu. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser und die zukünftige Entwicklung in den nächsten Jahren sind doch hier wohl ein Thema? Oder etwa nicht?
So wie es aussieht eher nicht, denn niemand hat wohl den Text von Walter K. Eichelburg gelesen. Die Seitenzahl war 18 und nicht 15, dies als kleiner Test, sorry das musste einfach sein.
Ich fasse also kurz diesen Text zusammen: Die Immobilien-Bubble in Spanien ist vom Volumen her so gross, dass sie platzen muss. In den letzten Jahren wurden in Spanien jährlich mehr Wohnungen gebaut als in Frankreich, Deutschland und Italien zusammengenommen und natürlich mit windigen Krediten finanziert. Am Tiefpunkt des Crash wird sehr wahrscheinlich eine Ferienwohnung für eine Unze Gold zu kaufen sein. Soweit W. K. Eichelburg.
Natürlich ist eine Unze Gold für eine Wohnung übertrieben. Meiner Meinung nach sind 20 Unzen Gold = 10 000 EUR aber gut möglich. Die grosse Fragen die niemand beantworten kann ist nun, wie lange man warten muss? 1 Monat, 1 Jahr, 10 Jahre bis es so weit ist.
Hier noch ein gutes Argument für meine Preisvostellungen. Argentinien hatte ja bekannlich so um 2002 eine Finanzkrise. Damals konnte man dort eine Wohnung für 10 000 USD kaufen.
10.000? Halte ich für gesponnen und ich denke auch nicht dass man Argentinien als Vergleichsland nehmen kann. Allerdings halte ich es für möglich, dass man für 60 -70 TEuro was bekommen könnte was einigermaßen was taugt.
Petra
******************************************************** ich schreibe vielleicht falsch aber ich denke richtig ;)
Es stimmt Argentinien kann man nicht als Vergleichsland nehmen, weil bei der Argentinien-Krise der Ursprung ein anderer war und dieser zu einer Rezession und dem Kollaps des Finanzsystems führte. Was man jedoch aus Argentinien lernen kann ist, was passiert wenn das Bankensystem kollabiert.
Was den Preis für eine Wohnung angeht kommt es auch darauf an was das Gold macht. W.K.E. ist ja in seinen Texten der Meinung, dass das Gold auf 3000 Euro oder mehr pro Unze steigen wird und dann würden meine 20 Unzen wieder mit Deinen Preisvorstellungen übereinstimmen.
Im Grunde genommen ist es ja ganz einfach. Man muss nur genau beobachten, wie sich die Immobilienblase sich in den USA auflöst. Das selbe wird dann auch in Spanien passieren, nur viel schlimmer.
Es gibt wieder neues von der spanischen Immobilienblase zu berichten, diesmal von "Euro am Sonntag" vom 1.4.07. Ich füge hier nur die wichtigsten Pasagen ein. Wer sich für den ganzen Bericht interessiert sende mir eine Email, PN funktioniert bei mir leider nicht.
Allein im vergangenen Jahr wurden laut der Investmentbank JP Morgan Chase & Co über 800000 neue Wohnungen geschaffen. Im bevölkerungsreicheren Frankreich sind es lediglich 500000. „Über 82 Prozent der Spanier besitzen mittlerweile ein Eigenheim. In Deutschland liegt die Quote bei nur 40 Prozent“, sagt Georg Oster von der Bundesagentur für Außenhandel. Die eigenen vier Wände verdanken die Iberer nicht zuletzt dem Beitritt ihres Landes zur Europäischen Union.
Zahlreiche Neubausiedlungen stehen daher leer. In einigen Regionen bröckeln daher bereits die Preise. Zumal auch die Ausländer immer weniger Lust auf eine Ferienwohnung oder einen Altersruhesitz unter Spaniens Sonne haben. Denn das spanische Sozialversicherungssystem leistet nicht das, was zum Beispiel die Deutschen gewohnt sind. Auch die Klimaerwärmung fällt ins Kalkül. Noch mehr Hitze im Sommer – davor schrecken besonders ältere Menschen zurück.
Um sich die ersehnte Immobilie kaufen zu können, haben die Spanier Kredite in Höhe von 800 Milliarden Euro aufgenommen. Das sind fast 85 Prozent des Bruttoinlandprodukts. Für Zins und Tilgung geben sie jeden Monat rund 28 Prozent ihres Einkommens aus. Die Summe könnte jedoch bald größer werden. Der Großteil der Darlehen ist variabel verzinst. Erhöht die EZB die Sätze um 100 oder 150 Basispunkte, steigen die monatlichen Belastungen auf über 30 Prozent. „Im Schnitt müssten die Spanier dann zwischen 900 und 1200 Euro im Jahr mehr an Zinsen zahlen“, sagt Oster. Lohnsteigerungen, mit denen die Mehrbelastungen zu stemmen wären, sind nach den kräftigen Zuwächsen in der Vergangenheit künftig wohl nicht zu erwarten. Haushalte, die finanzielle Schieflagen vermeiden wollen, müssen sich daher entscheiden: Entweder sie trennen sich wieder von ihrer Immobilie, oder sie schränken den Konsum ein.
Mir hat mal ein Bänker gesagt, ein vernünftiger Preis wäre ein Preis den 50% der potenziellen Käufer mit 40% ihres Familien-Nettoeinkommens finanzieren könnten. Bei Mietobjekten sogar nur 35%. Wobei er bei einem Kaufobjekt ein Nettoeinkommen zugrunde legt, das ca 15%-20% über dem durchnittlichen Einkommen der Bevölkerung liegen sollte und bei Mietobjekten das durchnittlliche Nettoeinkommen als Richtlinie genommen werden sollte. Er begründete das so, da potentielle Käufer meist überdurchnitllich verdienen und Mieter eher unter dem Durchschnitt liegen oder ein unsicheres Einkommen haben.
Da liegt auch der Fehler mancher Verkäufer, die denken nur was will ich dafür haben und nicht auch ist der Preis zu erziehlen! Die bleiben stur auf Ihrem Preis und lassen so manches Objekt einfach über Jahre leerstehen. Was das allerdeings für nen Sinn hat habe ich bisher noch nicht rausgefunden.
Und bei den derzeitig hier auf GC verlangten Preisen ist eine Finanzierung auf der Basis auf gar keinen Fall möglich, da liegen die Kosten schon bei fast 50% nur für ein Mietobjekt. Wie so manche Familien hier ihre gekauften Häsuer finanzieren ist mir ein Rätsel, geht nur über Sippenhaftung mit einer 99jährigen Laufzeit. Bei einem hoch angesetzten Durchschnittsnettoeinkommen von ca 1800 - 2000 € pro Familie bleibt ja kaum noch was übrig zum Leben, wenn ich rechne, dass ein kleiner Bungalow hier für 350000€ verkauft werden soll und incl. aller Kaufnebenkosten (im Schnitt ca 11%) das ganze dann fast 390000 kostet und bei einer vernünftigen Laufzeit (20- 30 Jahre)eine Belastung von ca. 3000 € monatlich auf einen zu kommen, ist das doch nicht mehr zu finanzieren.
[ Editiert von Administrator Ductreiber am 15.04.07 11:47 ]
[ Editiert von Administrator Ductreiber am 15.04.07 11:49 ]
Zitat: Da liegt auch der Fehler mancher Verkäufer, die denken nur was will ich dafür haben und nicht auch ist der Preis zu erziehlen! Die bleiben stur auf Ihrem Preis und lassen so manches Objekt einfach über Jahre leerstehen. Was das allerdeings für nen Sinn hat habe ich bisher noch nicht rausgefunden.
Es ist richtig, viele Immobilienbesitzer wollen nur zu ihren Preisvorstellungen verkaufen und lassen sich kaum auf Preisverhandlungen ein. Ob das klug ist bezweifle ich.
Wenn die Besitzer wegen der plazenden Immobilienblase 50 % Verlust auf den Wert ihrer Immobilie machen, brauchen sie wieder 100 % Gewinn um auf den Ausgangswert zurück zu kommen. Hier ein kleines Rechnungsbeispiel dazu: Eine Immobilie hat einen Wert von 400 000 EU. Bei 50% Verlust ist sie noch 200 000 EU wert. Um wieder den Ausgangswert zu erreichen muss die nun 200 000 Eu wertvolle Immobilie um 200 000 steigen um die 400 000 zu erreichen und das sind die 100%.
Es ist einfach zuviel Geld im Umlauf und viele Immobilienbesitzer haben es gar nicht nötig zu verkaufen. Sie verfügen über genügend Bargeld oder haben noch andere Immobilien und können so ihre Preisvorstellungen aussitzen. Professionell ist das aber bestimmt nicht.
Anders sieht es aus bei Leuten die ein Darlehen auf ihre Immobilie aufgenommen haben. Der durchschnittliche Zinssatz der Darlehen Anfang 2005 lag bei 3,26%, weit unter den 4,88% vom Februar 2007. Das ist eine Steigerung von 1,62 Prozentpunkten, die Familien zur Finanzierung ihres Eigenheims zahlen müssen. Bis Juni kann er sogar bis 5,3% steigen, was dann sogar 2.04 % wären. Innert 2 1/2 Jahren ist das eine Mehrbelastung von 8160 EU pro Jahr oder 680 EU pro Monat bei einer Hypo von 400 000 Eu. Auf die 400 000 komme ich auf Grund der qm-Preise in Barcelona die bei ca. 4.900 EU liegen. 90 m² x 4.900 EU = 441.000 EU = 400.000 Hypo für 90 m². Zugegeben das Beispiel ist extrem, in Barcelona sollen die höchsten qm-Preise von Spanien sein. Das alles bei einem durchschnittlichen Gehalt vom 1600 bis 1800 EU, wenn die Frau mitverdient liegt das Einkommen vielleicht bei 2100 bis 2300 EU. Das hält kein Familienbudget aus und die Wohnung muss wohl verkauft werden.
Wenn dieser Prozess anfängt kommen immer mehr Immobilien auf den Markt und die Preise beginnen zu fallen. Meiner Meinung nach wird es noch 1-2 Jahre dauern bis der Prozess auf die Preise durchschlägt. Also nur abwarten und Geduld haben, was ja bekanntlich gar nicht so leicht ist.
Erich, der Markt wird es schon regeln....und diejenigen, die eine Immobilie statt Sparbuch benutzen, werden dann den blauen Wunder erleben....da bin mir sicher.....allein in Las Palmas, gibt es fast 30% Wohnungen, die offiziell nicht vermietet sind und nur als Geldanlage (d.h. als Spekulationsobjekt) mit ca. 15% Wertsteigerung pro Jahr fungieren....und was passiert, wenn dann alle verkaufen wollen/müssen ??.....richtig!......es kommt zur Panik und zum Crash, weil man so gut wie keine Käufer findet....genauso wie in anderen Märkten, die viel zu heiß gelaufen sind....und dann bleiben die Sturen auf den unverkäuflichen Immos sitzen und werden warten auf die nächste Blase.....in 20 oder 30 Jahren.....das erledigt sich dann biologisch selbst.....und nicht alle Erben werden dann so stur die Immobilie halten, oder ??....eine Spekulation auf Kredit ist einfach ein Hasard, das sagte schon der alte Andre Kostolany!
Der ungehemmte Bauboom hat eine enorme Preisblase erzeugt. Mittlerweile hält die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung die Wohnungspreise für um 30 Prozent überbewertet, andere Schätzungen sprechen gar von 50 Prozent. Die teuren Immobilien kann sich kaum jemand mehr leisten. Denn während die Löhne nur wenig gestiegen sind, schossen nach Angaben der spanischen Zentralbank in den vergangenen neun Jahren die Wohnungspreise inflationsbereinigt um 130 Prozent nach oben.
Dort ging es unter anderem um die valencianische Immobilien- und Grundstücksfirma Astroc, die binnen einer Woche 55 Prozent an Wert verlor. Auch die Grossbanken Santander und Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) mussten Federn lassen, denn ein Einbruch auf dem Immobiliensektor würde sich schmerzhaft auf das Hypothekengeschäft auswirken.
Auch das Handelsblatt befasste sich zwei Mal mit der spanischen Immobilienblase. Dazu die Kernaussagen:
Dennoch wird weiter gebaut, was viele Ökonomen beunruhigt, da bereits rund drei Millionen Wohnungen in Spanien leer stehen und damit die Nachfrage mehr als gesättigt ist. „Je nachdem wie groß die Hysterie der Investoren jetzt ist, werden wir schon in diesem Jahr einen deutlichen Wachstumsrückgang spüren“, glaubt Romera. Spaniens Wirtschaft hängt maßgeblich vom Konsum und der Bauwirtschaft ab.
Spaniens Wirtschaft landet unsanft auf dem Boden der Tatsachen. Das macht die jüngste Entwicklung auf dem privaten Immobilienmarkt deutlich, der in den vergangenen fünf Jahren durchschnittliche Preissteigerungen von über 150 Prozent verzeichnete. Jetzt platzt die Blase.
Beim letzten urlaub habe ich mir einige Bungalows angesehen (Miete und Kauf). Ich musste feststellen, dass die Bauqualitaet nicht gut war und die Preise sehr hoch. Merkwürdig finde ich auch, daß im Grundbuch nur Scheinpreise, die den Wert gar nicht richtig wiedergeben, genannt sind. Man will meistens die Differenz in Cash haben und den rest dann finanzieren lassen. Das gefaellt mir nicht. Ich kaufe nichts was den tatsächlichen Wert im Grundbuch nicht entspricht. die Mieten (BUngalows 62 wm) lagen zwischen 500 und 750 Euro (Maspalomas-St Augustin)und fand ich für die Qualität auch schon sehr hoch. Meistens gab es noch nicht mal einen Gemeinschaftspool. Naja...ich suche weiter......oder denke ich zu konserativ ?...Joern
Als wir vor 10 jahren auf Hawaii waren wunderten wir uns wie billig man ein freistehendes Haus direkt am Meer kaufen konnte(60.000 US$). Auch fanden wir den Versuch Immobilien auf dem Wochenmarkt feilzubieten (gespannte Leinen mit den Objektbeschreibungen ca 200 Stueck) ungewoehnlich. Auf Nachfrage erfuhren wir das die Haeuser auf 10-20% des Preises den sie noch vor 2 Jahren hatten gefallen waren und weit und breit keine Kaufer zuschlagen wollten. Grund die Japaner hatten in den Jahren zuvor alles was zu kaufen war aufgekauft egal zu welchem Pries, da es immer weiter nach oben ging.... Einige Jahre spaeter konnte ein 500.000$ Objekt noch nicht einmal fuer unter 100.000$ verkauft werden.
In Grossraum Orlando (Florida) sind innerhalb von 3 Jahren die Preise um das doppelte angestiegen (2003-6). Grund agressives Marketing an die Briten. Es hat mittlerweile eine Trendumkehr stattgefunden und viele Objekte stehen leer.
Zurueck zu Spanien, es ist absolut lachhaft was fuer einfachste Qualitaet (keinerlei Laerm- Feuchtigkeit- Thermisch Isolierung) verlangt wird. Wir werden auf jeden Fall so lange Mieter bleiben bis die Preise auf einem akzeptabelen Wert gefallen sind. Hier an der Costa Blanca steht nahezu jedes 4. Haus zum Verkauf. Jeder moechte noch schnell zu den ueberhoehten Preisen verkaufen...
Sonja, das haette mich auch gewundert wenn dem nicht so waehre. Es kommt wie an der Boerse immer auf das richtige Timing an um optimal Kaufen / zu Verkaufen.
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