ZitatGepostet von Arno62 Hola, Franco eigentlich wäre es sehr angeraten, die Artikel zu Immos auch zum Unterforum "Auswandern" zu nehmen und zwar dort in die Wichtigen Themen.
Howdy Arno und auch @all, die hier positive Kritik äußerten:
Das müßte man dann eben mal mit dem dort verantwortl. Mod. besprechen, man könnte ja einen Direkt-Link hierher legen. Werde das mal demnächst im Mod-Bereich ansprechen, Ok?
Inzwischen mach ich mal weiter ...
Immobilien auf den Kanaren Tips für Verkäufer
Wie die Kauf-Tips der letzten Folge beziehen sich die hier gelisteten Ratschläge auf normale Privatverkäufe umständehalber, nicht auf die Abwicklung von Geschäften mit Spekulationsabsichten, auf Renditeobjekte oder die Vermarktung und Verkauf durch Promotoren.
Der Käufer mag sich wie schon erwähnt unter Zeitdruck fühlen. Dies bedeutet jedoch nicht, daß der Verkäufer alle Zeit der Welt hat. Insbesondere dann, wenn die Mittel aus der Veräußerung dringend für den Kauf eines anderen Domizils benötigt werden oder, was immer häufiger vorkommt, wenn es sich um eine Erbschaft (oftmals mit uneiniger Erbengemeinschaft) handelt. Im letzteren Fall empfehle ich DRINGEND und UMGEHEND die Konsultation eines mit span. Recht vertrauten Anwalts oder einer Gestoria vor Ort, denn die Erbsituation erfordert die Abgabe von bestimmten Erklärungen und die Einhaltung von Fristen, bei denen jeglicher Verzug äußerst nachteilige Folgen für den Begünstigten hat.
Generell und besonders für Eigentümer von mehreren Objekten ist die Mitgliedschaft in einer Schutzgemeinschaft für Auslandsimmobilienbesitz von Vorteil, seriöse Empfehlungen sind auf unserer Internetseite zu finden.
Über die Etappen der Kaufabwicklung, Steuern und Gebühren unterhalten wir uns noch gesondert, an dieser Stelle sollen aber schon die für den Verkäufer besonders relevanten Fakten aufgeführt werden. Verbleibt eine Liegenschaft weniger als 10 Jahre im Besitz des Eigentümers, geht der span. Fiskus von Spekulationsabsichten aus. Die Spekulationsfrist betrug früher sogar 20 Jahre. Nichtresidente Verkäufer werden mit einer Kapitalgewinnsteuer (Veräußerungsgewinnsteuer) von 5% belegt, die vom KÄUFER einzubehalten und abzuführen ist, da in diesem Fall der Erwerber für die Steuerverpflichtungen des Verkäufers haftet. Residenten bzw. in Spanien Steuerpflichtige unterliegen einer Besteuerung hinsichtlich ihres Nettokapitalgewinns aus Immobilientransaktionen. In beiden Fällen gilt als Bewertungsgrundlage der im Kaufvertrag (Escritura) genannte Betrag und aus diesem Grunde ist die sog. "Unterverbriefung" des Escriturawertes ganz normales Procedere. Der Fiskus hat jedoch ein Nachprüfungsrecht hinsichtlich der Bewertung. Anders verhält es sich bei der Plusvalía, der gemeindlichen Wertzuwachssteuer für Grund und Boden. Diese wird anhand von Grundwerttabellen festgesetzt und im Kaufvertrag regelmäßig auf den Käufer abgewälzt.
Vor der Veräußerung sollte der Verkäufer nochmals checken, ob die Grundsteuer (IBI) der letzten 5 Jahre korrekt entrichtet, die "Tasas", die gemeindlichen Gebühren, Abgaben und Umlagen bezahlt sind und welcher Art evtl. bestehende Mietverträge sind, sonst gibt es möglicherweise kurz vor Abschluß noch ungeahnte Schwierigkeiten.
Dem Verkäufer stellt sich wie dem Käufer die Frage, ob die Zusammenarbeit mit einem Makler ratsam ist. Selbstverständlich nimmt ein Maklerbüro dem Besitzer eine Menge Arbeit ab, von der Preisgestaltung über die Erstellung aussagefähiger Exposés bis zur (hoffentlich) gewissenhaften Auslese der Interessenten.
Es spricht auch nichts dagegen, zweigleisig zu fahren, d.h. einem Makler mit der Vermittlung zu beauftragen und sich parallel noch selbst um einen Käufer zu bemühen. Es sollte jedoch im eigenen Interesse unbedingt davon abgesehen werden, mit mehreren Maklern gleichzeitig zusammenzuarbeiten!
Es gibt übrigens für Verkäufer einige attraktive Modelle, die weniger bekannt sind, wie z.B. das lebenslange Niesbrauchrecht, den Leibrentenkauf usw., die von manchen als makaber eingestuft werden, jedoch eine Überlegung lohnen. Lassen Sie sich diesbezüglich einfach unverbindlich beraten.
Ich möchte hier auf eine weitere Variante eingehen, den sog. Kaufoptionsvertrag, der obwohl im Codigo Civil nicht ausdrücklich geregelt, in Spanien sehr verbreitet ist. Hierbei hinterlegt der Interessent einen bestimmten Teil (in der Regel 10%) des Kaufpreises auf einem notariellen oder anwaltlichen Konto, was ihm für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum das Objekt fest an die Hand gibt. Die Spielregeln sind denkbar einfach: übt der Käufer sein Optionsrecht nicht innerhalb der festgelegten Optionsfrist aus, verfällt die Summe zugunsten des Verkäufers. Man kann es auch andersherum betrachten: löst der Interessent seine Kaufzusage nicht ein, so wird er mit einer "Vertragsstrafe" belegt. Zu beachten dabei ist allerdings wiederum, ob evtl. Mietverhältnisse bestehen, da der Mieter in Spanien das Vorkaufsrecht genießt und daß Optionen im Grundbuch eingetragen werden, also nur EIN Optionsvertrag für EINE Frist laufen kann.
Dem Verkäufer einer Immobilie seien noch folgende Ratschläge mit auf den Weg gegeben: Verlangen Sie keine Mondpreise, auch in Anbetracht der teilweise explodierenden Wertzuwächse am kanarischen Markt. Sonst haben Sie u.U. erheblich mehr Ärger und Kosten, als ursprünglich geplant.
Lassen Sie sich bei der Festlegung des Kaufpreises nicht durch Makler oder Vermittler beeinflussen, die natürlich hinsichtlich ihrer Provision ein eigenes Interesse an einem möglichst hohen Verkaufspreis haben. Lassen Sie sich nicht zu vertraglichen "Exklusiv-Vermittlerrechten" drängen. Diese Gepflogenheiten sind ebenso absurd wie unlauter und bringen Sie möglicherweise in größte Schwierigkeiten. Weisen Sie bei Direktverhandlungen mit dem Käufer von sich aus auf Mängel oder Minuspunkte des Objektes hin und daß diese bereits bei der Preisgestaltung berücksichtigt wurden. Das ist allemal besser, als von Käuferseite mit diesen Fakten konfrontiert zu werden.
Machen Sie sich Gedanken darüber, ob Sie den span. Traditionen insofern folgen, daß das Mobiliar bei Veräußerung im Hause verbleibt und informieren Sie Ihren Makler bzw. den Interessenten darüber. Seien Sie auf die (vollkommen berechtigte) Frage des Käufers nach den Gründen des Verkaufs vorbereitet und erläutern Sie ebenso sachlich wie überzeugend, warum Sie die Immobilie verkaufen wollen oder müssen. Ebenso sollten Sie bei einem versierten und gewissenhaften Interessenten davon ausgehen, daß dieser anderweitig Informationen über Sie und das Objekt einholt und sei es nur in der Nachbarschaft. Besonders in diesem Falle rächen sich oftmals kleine oder große Nachbarschaftssünden, die nur allzugerne von deutschen Residenten und Immobilienbesitzern begangen werden ...
An dieser Stelle möchte ich einfach mal danke sagen , dass Du Deine Arbeit hier veröffentlichst und somit vielen Leuten hilfst . Für mich ist das nicht selbstverständlich , sondern wertvolle , nutzbringende Erfahrungen eines Insiders. Nun muss das nur noch gelesen , verstanden und beherzigt werden und dann hat Deine Arbeit ihr Ziel erreicht . Die Kunst der Formulierung ist Dir gegeben und das gesamte Forum profitiert davon.
Mach weiter so und DANKE !
VG Jürgen
Die wahre Lebensweisheit ist , im Alltäglichen das Wunderbare zu sehen.
Hallo Jürgen, mir macht das nicht allzuviel Mühe. Jedenfalls nicht soweit ich die Texte noch habe. Warum sollen nicht soviel wie möglich Menschen davon profitieren? Ich gebe jederzeit gerne meine Erfahrungen weiter.
Es ist wirklich ZU SCHADE, daß es das KAKTUS-Magazin nicht mehr gibt und mittlerweile auch leider seine Online-Präsenz (Archiv) eingestellt hat. Nur DORT konnte man so offen schreiben - das bezieht sich nicht nur auf "meine" Themen, sondern auch auf viele andere unbequeme und kritische Betrachtungen,
... aber seis drum. Den KAKTUS gibt es nicht mehr und ich sehe auch in näherer Zukunft keine Alternative, also kein Printmedium auf den Kanaren, das auch nur annähernd die kritischen Aspekte abdecken könnte, so wie es der KAKTUS und sein Herausgeber bzw. die Redaktion damals tat. Leider kann ich infolge des Urheberrechts nur meine eigenen Beiträge hier veröffentlichen. ANDERE Autoren hätten es ganz bestimmt auch verdient.
Vale, ich mach dann mal weiter ...
Die Schattenseiten Dubioses, Unlauteres und Unseriöses
Sie haben sich eins der einschlägigen deutschen Kanarenmagazine besorgt und studieren die Immobilienanzeigen. "Von Privat ...". Der aufmerksame Leser stößt nicht selten auf das Phänomen "Hoppla, habe ich diese Telefonnr. nicht eben schon einmal gelesen?".
Ja, Sie haben! Möglicherweise taucht sie auch nochmals im weiteren Verlauf der Announcen auf. Dieser inserierende Zeitgenosse besitzt mitnichten eine Vielzahl von Liegenschaften, die er plötzlich alle gleichzeitig veräußern möchte. Er verfügt allenfalls über einige Kontakte, meist zu verkaufswilligen Mitresidenten. Sie sind höchstwahrscheinlich an einen der immer zahlreicher werdenden selbsternannten Privatvermittler geraten. Diese haben sich das bei den Einheimischen abgeschaut, denn früher zumindest gab es in jedem Dorf oder kleinen Gemeinde einen sog. "corredor publico", ein umtriebiges Männchen mittleren oder gesetzteren Alters, der meist in irgendeiner Bar residierte und für Vermittlungen aller Art zuständig war. Er war so etwas wie eine Institution und seine Provision sehr bescheiden. Es ist ja generell nichts dagegen zu sagen, wenn man die Gepflogenheiten des Gastlandes übernimmt und unter den eigenen Landsleuten Nachbarschaftshilfe leistet, etwa nach dem Motto "Na komm, ich greife dir mal ein wenig unter die Arme und organisiere einen Käufer, ich habe da Erfahrung und einige Connections".
Na wunderbar! Dann ist das bestimmt auch gratis - so unter Vecinos und Amigos alemánes. Leider ist aber meist das krasse Gegenteil der Fall und nicht selbstlose Ideale, sondern handfeste finanzielle Interessen sind die Triebfeder für dieses vermeintliche Samaritertum.
Ein großes Ärgernis sind die unter den privat makelnden Residenten oft entstehenden regelrechten Vermittlerketten, wobei jeder seinen Reibach machen will und das Objekt damit unnötig und gleichermaßen illegal verteuert.
Auch klar, daß dabei eine fundierte Beratung und Information für den Interessenten auf der Strecke bleiben muß, da bei so vielen involvierten und zwischengeschalteten Personen die rechte Hand selten weiß, was die linke tut. Zudem verfügen diese Leute kaum über die notwendige Fachkenntnis, um einen Kaufabschluß rasch und rechtlich einwandfrei über die Bühne zu bringen.
Um Mißverständnissen vorzubeugen: wenn beispielsweise ein Partner in Deutschland mit einem Makler vor Ort zusammenarbeitet, ist dies vollkommen legitim, ja sogar sehr zweckmäßig und absolut im Interesse von Käufer und Verkäufer - solange Provisionsteilung und nicht Provisionsaufschlag erfolgt.
Die Käufer sind naturgemäß zu über 80% (noch) in Deutschland ansässig und froh darüber, einen Ansprechpartner in der Nähe zu haben, während sich die Verkäufer glücklich schätzen können, ihr Angebot weit über die kanarischen Grenzen hinaus verbreitet wissen zu dürfen, und dies ohne zusätzliche Kosten.
Es gibt leider auch professionelle Maklerbüros, deren Geschäftsgebaren nicht nur bedenklich, sondern stark unseriös ist. So werden beispielsweise geradezu astronomische Courtagen von 15% oder mehr erhoben und dies manchmal unverschämterweise sogar doppelt, nämlich beim Verkäufer UND beim Käufer. Warum sich die Kunden das gefallenlassen, ist schleierhaft. Sehr wahrscheinlich, weil sie über die wahren Fakten im Unklaren gelassen werden. Zuweilen wird auf den Interessenten unerhörter Druck ausgeübt, indem man ihm suggeriert, das Objekt wäre morgen nicht mehr zum selben Preis oder gar nicht mehr zu haben.
Andere unlautere Praktiken sind, den potentiellen Käufer wie einen Gefangenen mit Kontaktverbot zu behandeln. Er wird wie ein Unantastbarer abgeschirmt und jede Möglichkeit zum Erspähen von Alternativangeboten wird unterbunden, indem man ihm ein straffes Tagesprogramm ohne Freiräume aufzwingt. Wichtige Erörterungen von Details oder gar eine Vertragsunterzeichnung erfolgen zu später Stunde in Weinlaune, ein ganz und gar inakzeptables und unseriöses Procedere.
Sehr skeptisch beurteile ich die immer mehr in Mode kommenden Immo-Angebote einiger deutscher Kreditinstitute, Versicherungen oder Bausparunternehmen. In den seltensten Fällen hat der freundliche Berater in Deutschland die Objekte jemals selbst gesehen oder kennt sich mit den Gegebenheiten vor Ort aus. Preisgünstiger wird die Immobilie durch diese Art der "Finanzierung und Vermittlung aus einer Hand" ganz gewiß auch nicht.
Folgenden Tip gebe ich ebenso unverblümt wie bewußt: Sollten Sie hinreichende Anhaltspunkte für unzuverlässige oder unzureichende Beratung und Information oder für sonstige grobe Unkorrektheiten haben, so ist es Ihr gutes Recht, den Makler zu umgehen und die Sache selbst in die Hand zu nehmen. Wenn Sie noch keine Quellenschutzvereinbarung unterzeichnet haben (dieser Vertrag dient der Provisionssicherung und besagt, daß Sie durch den betreffenden Vermittler Kenntnis über das Objekt erlangt haben und den Kaufabschluß über besagtes Maklerbüro abzuwickeln haben), dann sähe Ihre Eigeninitiative folgendermaßen aus: da Sie über Ort und Lage der Immobilie Bescheid wissen, begeben Sie sich einfach dorthin und fragen frei von der Leber weg Nachbarn usw. nach dem Eigentümer, setzen sich mit ihm in Verbindung und regeln alles weitere mit dem Besitzer selbst.
Auch Verkäufer sollten die Augen offenhalten, um sich zu schützen. Es sind Fälle bekannt, wo sich dubiose Personen als Interessenten getarnt unter dem Deckmäntelchen eines Besichtigungstermins Zugang verschafften, um die Vermögens- und Sicherheitsverhältnisse sowie die Lebensgewohnheiten auszukundschaften, was lediglich der Vorbereitung von Straftaten diente.
Im nächsten KAKTUS beschäftigen wir uns eingehender mit der Maklergilde und in der Januarausgabe packen wir ein weiteres heißes Eisen an, das Timesharing.
Auch hier wieder wiederholt die Anmerkung: Die meisten Artikel sind schon viele Jahre alt - daher auch oft Preise usw. noch in DM oder Pts.
Aus dem Blickwinkel des Maklers betrachtet
Die Zahl der vakanten Liegenschaften auf den Inseln wird keinesfalls steigen, schon gar nicht nach dem - zumindest gesetzlich verhängten - Baustopp. Paradoxerweise nimmt die Konzentration der tätigen Makler und Immobilienbüros jedoch ständig zu.
Die verschärfte Konkurrenzsituation führt leider dazu, daß einige aus Angst vor dem geschäftlichen Aus den Pfad der Tugend verlassen und zu unseriösen Methoden greifen, wie in der letzten Folge beschrieben. Ein weiteres Paradoxon, denn eigentlich sollte man davon ausgehen, daß härterer Wettbewerb bessere Qualität hervorbringt, so wie es die Marktgesetze verheißen.
Die schwarzen Schafe der Maklergilde tun sich selbst mit diesem Geschäftsgebaren auch nichts Gutes, denn jedes erfolgreiche Maklerunternehmen lebt auch von Mund-zu-Mund-Propaganda und besonders von seinem guten Namen. Auf Dauer werden deshalb nur diejenigen überleben, die dort schon seit Jahren bzw. Jahrzehnten seriös und zuverlässig arbeiten und vor allem mit ihren Provisionsforderungen auf dem Teppich bleiben.
Zu den erhobenen Courtagen muß unbedingt einmal ein Wort verloren werden, auch um die Maklerzunft ein wenig in Schutz zu nehmen und die vermeintlich negativen Eindrücke zurechtzurücken.
Bei einem Objekt gehobenen Standards und der üblichen 5% fallen schon leicht mal 30 oder 50 TDM Provision an. Das oftmals nachträglich zu hörende Lamentieren des Verkäufers oder gar das Argument "man hätte sich hier mit ein wenig Fax-Verkehr, 2 Telefonaten und einem Gang zum Notar eine goldene Nase verdient", ist völlig unangebracht und ungerechtfertigt.
Übersehen werden dabei die Betriebskosten, die Ausgaben für erstellte Farbexposés, Internetauftritte, Bearbeitung von oft vollkommen unzureichenden und haarsträubenden Grundrissen, Anzeigenschaltung in Zeitschriften, Bezahlung der Mitarbeiter, Reisen und viel, viel Zeit, die man der oft kapriziösen und unentschlossenen Kundschaft widmet, ja häufig schlichtweg vergeudet. Solche "Big-Points" werden ja von den Maklern nicht alle Tage gelandet. Eine reine Frage der Trefferquote und hier hilft vielleicht der Vergleich zum Staubsaugervertreter, der nach 20maligem Klinkenputzen beim 21. Mal nicht die Tür vor der Nase zugeknallt bekommt und einen Verkaufsabschluß tätigt. Da muß dann der Käufer eben den vergeblichen Werbeaufwand bei den vorigen mittragen. Anders ist das nicht zu machen.
Wie schon gesagt, der Käufer trägt diese Mehrkosten. Beim Staubsauger ebenso, wie bei der Immobilie. Der Verkäufer hatte doch die ihm durchaus bekannte und akzeptierte Provision schon längst in den VK-Preis einfließen lassen, hat also keinerlei Verluste. Er sollte vielmehr eine längere Geschäftsbeziehung, die mit dem von ihm erhofften Erfolg endet, nämlich der Veräußerung seiner Immobilie, nicht im Nachhinein in Frage stellen oder schlechtreden, sondern sich darüber freuen, daß sein Auftrag vertragsgemäß erledigt wurde.
Wie unterscheide ich denn nun einen bösen Makler von einem guten Makler? Ich sage nur immer wieder: fragen, fragen und nochmals fragen! So detailliert, fachkundig, geduldig und zufriedenstellend Sie beraten werden, so verantwortungsbewußt wird dieser Makler in der Regel auch generell arbeiten. Ein Plus in jedem Fall, wenn er Mitglied beim RDM (Ring Deutscher Makler) ist. Es gibt in Spanien und auf den Kanaren einige selbstgezimmerte "Gütesiegel", denen gegenüber jedoch eine wohldosierte Portion Skepsis angebracht ist.
CanConsult war nachweislich der erste Anbieter von Kanaren-Immobilien im Internet, schon vor etlichen Jahren. Mittlerweile sind selbstverständlich viele diesem Beispiel gefolgt und täglich gibt es Neuanmeldungen von Webdomains in diesem Bereich. Ein ungeheuerer Vorteil für den Interessenten, denn er kann nun von Deutschland aus äußerst kostengünstig per eMail in Kontakt mit einem Anbieter vor Ort treten und sich mit Infos versorgen lassen.
Beachten Sie dabei bitte nur eins und tun sich selbst sowie dem bearbeitenden Unternehmen damit einen Gefallen: beschreiben Sie Ihr Wunschprofil so detailliert wie möglich. Nur so können Sie davon ausgehen, auch adäquate Angebote erhalten, die für Sie attraktiv sind. Anfragen wie "bitte senden Sie uns Infos über alle Immobilien auf den Kanarischen Inseln" sollten unterbleiben, denn kein Mensch wird, kein Mensch KANN sie ernst nehmen.
wir haben leider auch hier unsere negativen Erfahrungen gemacht. Diese Damen waren jahrelang hier tätig. Jetzt Gott sei Dank nicht mehr,
hier gibt es auch viele seriöse. wie du schon sagtest, die jahrzehntelang hier erfolgreich tätig sind.Qualität setzt sich durch. Gerade im Immobereich ist äusserte Vorsicht geboten. Es kann auch schon vorkommen, dass Immobilien angeboten werden, die illegal sind.
Dank eines seriösen Makler sind wir davon verschont wurden.
ZitatGepostet von Barbara GC Franco, Makler sind hier ein heikles Thema.
Na und ob, Babs!! Das war aber auch schon damals so, als ich diese Artikel veröffentlichte.
Zu der Zeit war ich ja selbst noch in der Branche tätig und mir wurde wg. meiner ungeschminkten Veröffentlichungen des öfteren gedroht, zumindest aber "Nestbeschmutzung" von sog. "Kollegen" vorgeworfen.
Mich hat das nie größer tangiert und ich habe (bei Gott!) auf EINIGE Geschäfte + somit nicht wenig Kohle verzichtet, weil mir die "Partner" bzw. ihr Konzept (Umweltzerstörung oder Vernichtung von Arbeitsplätzen usw.) nicht geheuer war.
OK, ich wäre vielleicht heute um ein paar 1000 (oder mehr *LOL*) reicher, aber watt solls!!??
Für mich zählt nur eins: Ich kann auch heute noch ruhig schlafen, denn ich (CanConsult) muß sich gaaanz sicher nicht vorwerfen, hier auf den Islas Spekulation oder sonstige miese Machenschaften betrieben zu haben.
Es gibt übrigens viele meiner "Ex-Kollegen", die mich deshalb als dumm, töricht, utopisch, blöd, naiv, weltentrückt, ... usw. bezeichnen. Ein "Träumer, dem ein überlebender Baum, Wal, Hund oder Delfin wichtiger ist, als ne schöne neue Urbanisation und der EURO, der in der Tasche klingelt".
Na gut, dann bin ich eben blöd und naiv. ICH FÜHLE MICH ABER SAUGUT DABEI !!!! *LOL*
Zitatwir haben leider auch hier unsere negativen Erfahrungen gemacht.
Wer nicht, Babs?? Aber aus Erfahrung wird man klug und Ihr habt ja nun erfreulichereweise und glücklicherweise nach langem Kampf auch Euer adäquates Domizil gefunden. Schade, daß ich Euch nicht direkt helfen konnte, aber ich bin halt schon zuuu lange draußen aus dem Bizzz, so daß ich da nix tun konnte.
Zitathier gibt es auch viele seriöse. wie du schon sagtest, die jahrzehntelang hier erfolgreich tätig sind.Qualität setzt sich durch.
Eben! Stimmt! Das muß auch mal gesagt werden. WIE die Spreu vom Weizen zu trennen ist, habe ich ja in meiner Kolumne versucht, zu erläutern.
Wie auch immer, dieses "Geschäft" wurde mir nach langjähriger Tätigkeit irgendwann zu dumm, zu stressig und somit untragbar. Deshalb habe ich mich step by step pasa a paso daraus zurück gezogen ...
... und ich denke auch heute noch, daß es die richtige Entscheidung war.
ZitatGepostet von Arno62 Jetzt scheint ja die ganze Immobilienbranche am Boden zu liegen - in ganz Spanien, wie ich gelesen habe.
So ganz stimmt das nicht. Das Immo-Bizz stirbt nicht aus, KANN es gar nicht! Allerdings bin ich seit geraumer Zeit zu wenig am Puls, um detailliert dazu Stellung zu beziehen
ZitatJedenfalls hat es die vielen Kleinen erwischt.
Das halte ich für absolut möglich. Ich selbst gehörte ja auch zu den "Kleinen". Wie gesagt hatte ich jedoch seinerzeit der Branche Adieu bzw. Adios aus anderen Gründen gesagt, nicht aus kommerziellen. Auch heute noch halte ich das für die richtige Entscheidung, vor allem in Anbetracht der genannten Entwicklungen.
Nun ... weiter im Text:
Immobilien-Serie Teil 8 Time-Sharing Innovative Geschäftsidee im Sinne des Verbrauchers oder Abzockerei?
Diese Frage ist nicht in einem Satz zu beantworten. Es hängt sehr von der Seriosität des verantwortlichen Unternehmens bzw. des Promotors sowie den tatsächlichen Bedürfnissen des Kunden ab. In der Summe allerdings überwiegen die Negativaspekte, in dieser Beurteilung sind sich viele Fachleute und renommierte, unabhängige Institutionen (z.B. die dt.-schweizerische Schutzgemeinschaft für Auslandsimmobilienbesitz e.V.) vollkommen einig. Die Verantwortung für die meist vernichtenden Urteile hat sich die Branche selbst zuzuschreiben.
Das Prinzip des Time-Sharing ist ebenso simpel wie genial und somit auch verbraucherfreundlich auf den ersten Blick. Wer die finanziellen Mittel für den Kauf eines Feriendomizils nicht erübrigen kann, erwirbt eben "Zeiteigentum". Die Investitionssumme beläuft sich in der Regel auf 8.000 bis 15.000 € und ist somit die ideale Alternative für den weniger üppigen Geldbeutel.
Sehr zu beachten und zu berücksichtigen ist dabei jedoch folgendes:
1. Auf den Werbeveranstaltungen der TS-Firmen wird regelmäßig bewußt und unrichtigerweise die Falschinfo verbreitet, man erwerbe zeitlich befristetes ImmobilienEIGENTUM, was automatisch zur Residencia auf den Kanaren führe (die mit einer Reihe von Vergünstigungen und Vorteilen behaftet ist) und auch die Aufnahme einer Hypothek problemlos gestalte.
Richtig ist, daß es sich lediglich um den Erwerb von zeitlich begrenztem WOHNRECHT handelt, womit sich eine völlig andere Situation ergibt! Erfreulicherweise wurde das span. Time-Share-Gesetz vor einigen Jahren entsprechend novelliert und konkretisiert, so daß jetzt wesentlich mehr juristische Sicherheit und Kongruenz mit dt. Recht herrscht.
2. Der Käufer sollte sich darüber bewußt sein, daß er sich das Wohnrecht für immer dieselben Kalenderwochen jedes Jahres sichert und sich schon deshalb fragen muß, OB und WO er das tut. Einige Unternehmen bieten zwar die Option, mit anderen Sharern zu tauschen, nicht nur zeitlich sondern auch lokal (Karibik, Frankreich etc.). Nur muß erstmal jemand gefunden werden, der bereit ist, just zu dieser Zeit mit einem Domizil auf den Kanaren zu tauschen. Letztendlich werden solche Aktionen in den seltensten Fällen realisiert.
3. Mit den anfangs getätigten Ausgaben ist es nicht abgetan. Wie bei "normalen" Liegenschaften in parzellierten Urbanisationen fallen Zusatzkosten an, wie die comunidad, die Umlage für Instandhaltung von Gärten, Grünflächen, Pools, techn. Anlagen usw. Ferner wird durch die ständige Fluktuation der Bewohner (auch wenn sich jeder als Eigentümer fühlt) der Verschleiß und das "Verschwinden" von Inventar, Mobiliar, Geschirr etc. forciert und irgendwie müssen Ersatz und Instandsetzung ja finanziert werden.
4. Viele TS-Unernehmen verkaufen ihre Einheiten bereits, bevor der erste Spatenstich zur Erstellung der Wohnanlagen getan wurde. Gehen sie in Konkurs oder kommt es zu sontigen Komplikationen, sind Anzahlungen usw. normalerweise unwiederbinglich verloren.
5. Im Gegensatz zu Immobilien der regulären Art gibt es für Time-Share-Objekte keinen Second-Hand-Markt. Sollte sich jemand mit Verkaufsabsichten tragen, hat er sehr schlechte Karten. Der Wiederverkaufswert/-chance von Wohnrechten ist gleich Null !
6. Für Aufsehen und Pressemeldungen sorgten immer wieder die äußerst aggressiven Werbemethoden der TS-Unternehmen bei der Flugblattverteilung und Anquatscherei auf den Promenaden der Touristenzentren auf Teneriffa, Gran Canaria und Lanzarote. Es kam oft zu unerquicklichen, teilweise sogar gewalttätigen Ausseinandersetzungen mit Urlaubern, die sich belästigt oder gar bedroht fühlten. Allein diese Tatsache spricht für sich und soll hier unkommentiert stehen bleiben.
Der potentielle Interessent wird auf den "Informationsveranstaltungen" meist fürstlich bewirtet, kaltes Buffet vom Allerfeinsten, selbstverständlich gemixt mit der entsprechenden Dosis Alkohol. Auch hier wird natürlich die Urlaubslaune des Kunden skrupellos ausgenutzt und letzterer sieht sich plötzlich völlig unverhofft und unerwartet in eklatantem Handlungszwang, dem die wenigsten gewachsen sind. Bei den Werbeveranstaltungen sind potentielle "Opfer" und Mitarbeiter der TS-Firmen kaum oder gar nicht zu unterscheiden, was im übrigen völlig beabsichtigt ist und (Vermaktungs)Methode hat.
Beispiel: das sog. Micky-Maus-Geschäft. Wenn die Stimmung richtig schön feucht-fröhlich ist, wird eine Glocke geläutet oder eine Fanfare gespielt und per Mic die Ansage getätigt "dieses Paar hat soeben Objekt XY gekauft und bekommt deshalb noch von uns den Bonus YZ. Aber wir haben noch ZZ im Angebot". Unnötig zu erwähnen, daß die vermeintlichen "Käufer" lediglich Lockvögel sind.
Nun beginnt jedoch regelmäßig der Run vom Buffet hin zu den Schreibtischen der freundlichen Berater und es wird unterschrieben, mit Bankverbindungen und Kreditkarten-Infos herausgerückt was das Zeug hält, so daß der halbwegs klar denkende Mensch nur noch den Kopf schütteln kann.
Eine äußerst böse Falle ist die "Rückdatierung" des Vertrages. Das bietet der nette Berater nur "unter der Hand an, weil er die Interessenten ja soo sympathisch findet". Beraterlüge: wir datieren den Kaufvertrag um 1 oder 2 Wochen zurück, weil wir die Preise kürzlich erhöhen mussten. Du als Käufer kaufst noch zum alten Preis und sparst dabei 1.000 €. Wahrheit: Dem Käufer wird dadurch die Frist zum Rücktritt vom Vertrag genommen. Er ist unwiderruflich glücklicher (oder eben unglücklicher) Besitzer von Teilzeit-Wohnrecht.
Ein ziemliches Ärgernis in diesem Zusammenhang ist das Verhalten div. kanarischer dt.-sprachiger Printmedien. Es wird zwar regelmäßig und meist fundiert über Risiken und Fallstricke des Time-Sharings informiert, man tut sich jedoch keinen Zwang an, halb- oder ganzseitige Werbeanzeigen dieser Unternehmen zu schalten, wobei Glaubwürdigkeit und Konsequenz leider erheblich auf der Strecke bleiben. Der KAKTUS bildet hierbei, wie so oft, die rühmliche Ausnahme.
Anm.: Dieser Artikel erschien vor ca. 6 Jahren. In der Zwischenzeit gab es in der Presse und auch im TV zahllose ähnliche Publikationen und Warnungen. Es erscheint deshalb höchst erstaunlich, daß heute wie gestern immer noch eine Unmenge Zeitgenossen auf diese Machenschaften herein fällt und sich nicht selten in unkalkulierbares finanzielles Unglück stürzt.
Ich kann da nur ratlos sowie verständnislos den Kopf schütteln. LESEN diese Leute denn nichts? INFORMIEREN sie sich denn nirgens?? Was geht in deren Köpfen vor??? Ich befürchte: GAR NICHTS. Wenn dem tatsächlich so sein sollte ... dann muß ich leider sagen, daß es ihnen recht geschieht und ich keine Sekunde mit Mitleid verschwende. Dann eher schon das Gegenteil, nämlich eine klammheimliche Freude ...
Hallo Franco, entschuldige, dass ich so direkt "mit der Tür ins Haus falle", aber wo sind Deine interessanten Berichte geblieben? Ich habe sie gelesen bis Ende Februar, seit der Zeit bin ich wieder in Deutschland wohnhaft. Der Umzug hat mich viel Zeit und Nerven gekostet; da stand mein Sinn nicht nach Stöbern und Lesen im Forum. Jetzt habe ich endlich mal richtig viel Zeit, um vernünftige und kurzweilige Lektüre zu geniessen und da schreibst Du nicht mehr. Das ist sehr schade. Liebe Grüsse Karin
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